Jak legalnie wynajmować nieruchomość turystom w Hiszpanii? Kompletny przewodnik dla właścicieli
Hiszpania, z ponad 80 milionami turystów rocznie, pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości wakacyjnych w Europie. Wzrost popularności wynajmu krótkoterminowego – głównie za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo – zachęca właścicieli do udostępniania swoich apartamentów i domów turystom. Jednak zanim zdecydujesz się na ten krok, musisz wiedzieć jedno: wynajem turystyczny w Hiszpanii jest ściśle regulowany prawnie.
W tym artykule znajdziesz pełen przewodnik, jak zgodnie z przepisami prowadzić wynajem krótkoterminowy i uniknąć wysokich kar – niezależnie od tego, czy Twoja nieruchomość znajduje się w Maladze, Barcelonie, Walencji, czy Alicante.
1. Czym jest wynajem turystyczny?
Wynajem turystyczny (hiszp. vivienda de uso turístico) to udostępnienie w pełni umeblowanego lokalu osobom trzecim na krótki okres – zwykle od 1 do 30 dni – w celach wypoczynkowych lub turystycznych. Taki wynajem jest uznawany za działalność gospodarczą i wymaga specjalnego zezwolenia oraz rejestracji, szczególnie jeśli promujesz ofertę online.
2. Licencja turystyczna – kiedy jest potrzebna?
Każdy właściciel nieruchomości, który chce legalnie wynajmować ją turystom, musi uzyskać numer rejestracyjny (licencję turystyczną). Brak licencji może skutkować grzywną w wysokości od 3 000 do nawet 600 000 euro, w zależności od regionu i skali przewinienia.
Jak uzyskać licencję turystyczną?
Proces różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, ale zazwyczaj obejmuje:
-
Złożenie formularza zgłoszeniowego w urzędzie gminy lub regionalnym departamencie turystyki.
-
Potwierdzenie prawa własności oraz numeru NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca).
-
Przedstawienie Certyfikatu Zgodności (hiszp. Certificado de idoneidad), potwierdzającego spełnienie norm technicznych.
-
Zgłoszenie do regionalnego rejestru turystyki.
Koszt licencji:
Zazwyczaj od 250 do 600 euro, ale może być wyższy w bardziej obleganych lokalizacjach turystycznych jak Baleary czy Barcelona.
3. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej
Znowelizowana ustawa „Ley de Propiedad Horizontal” pozwala wspólnotom mieszkaniowym na ograniczenie lub zakaz wynajmu turystycznego. Od 2025 r. w Andaluzji (w tym Maladze) wynajem można prowadzić tylko za zgodą 3/5 właścicieli lokali we wspólnocie.
Dlatego:
-
Zadbaj o zgodę wspólnoty jeszcze przed wystąpieniem o licencję.
-
W przypadku braku zgody, Twoja rejestracja może zostać unieważniona.
4. Wymagania techniczne i standardy dla nieruchomości
Twoja nieruchomość musi spełniać określone standardy – minimalne wymagania zależą od regionu, ale zwykle obejmują:
-
W pełni wyposażoną kuchnię.
-
Co najmniej jedną łazienkę.
-
Wentylację i dostęp do naturalnego światła.
-
Instalację alarmową i instrukcję ewakuacyjną.
-
Klimatyzację (w niektórych regionach, np. Andaluzji – obowiązkowa w sezonie letnim).
Dodatkowe wymogi:
-
Gaśnica, apteczka, informacje kontaktowe i telefon alarmowy.
-
Regularna dezynfekcja oraz utrzymanie higieny.
5. Rejestracja gości w Guardia Civil
Każdy turysta przebywający w Twojej nieruchomości musi zostać zgłoszony do Guardia Civil, tak jak w hotelach.
W tym celu należy:
-
Zarejestrować się jako właściciel w lokalnym komisariacie.
-
Uzyskać dostęp do platformy online Hospederías.
-
Przesyłać dane gości w ciągu 24 godzin od zameldowania.
Niedopełnienie tego obowiązku grozi karą administracyjną.
6. Obowiązki podatkowe właściciela
Jeśli wynajmujesz nieruchomość w Hiszpanii turystom, miejsce, w którym będziesz płacić podatki, zależy od kilku czynników, głównie od miejsca twojego rezydencji podatkowej oraz przepisów podatkowych w obu krajach.
Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Polsce: Oznacza to, że mieszkasz w Polsce przez ponad 183 dni w roku lub masz tam swoje główne interesy (np. rodzina, praca). W takim przypadku dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii musisz zadeklarować i opodatkować w Polsce, ale również będziesz musiał przestrzegać przepisów podatkowych Hiszpanii.
Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii: Jeśli mieszkasz w Hiszpanii przez ponad 183 dni w roku, będziesz uznawany za rezydenta podatkowego w Hiszpanii. W takim przypadku będziesz musiał płacić podatki w Hiszpanii od dochodów uzyskanych z wynajmu swojej nieruchomości.
7. Jak promować wynajem i nie łamać prawa?
Promowanie nieruchomości turystycznych wymaga:
-
Podania numeru licencji w każdej ofercie na Airbnb/Booking itp.
-
Posiadania ubezpieczenia OC dla wynajmującego.
-
Utrzymania standardów obsługi turystycznej.
Dodatkowo warto:
-
Korzystać z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości.
-
Zautomatyzować check-in/check-out.
-
Zatrudnić lokalną firmę do sprzątania i zarządzania rezerwacjami.
Podsumowanie
Wynajem nieruchomości turystom w Hiszpanii może być opłacalny, ale wymaga pełnej zgodności z przepisami. Kluczowe są: uzyskanie licencji, spełnienie standardów technicznych, zgoda wspólnoty, rejestracja w Guardia Civil i regularne rozliczenia podatkowe.
Chcesz mieć pewność, że wszystko jest zrobione legalnie i profesjonalnie? Zaufaj lokalnym ekspertom z Malagi – z przyjemnością pomożemy Ci znaleźć wyjątkową nieruchomość i przeprowadzić cały proces od A do Z.
Z pasją zajmujemy się sprzedażą nieruchomości na Costa del Sol zapewniając naszym klientom obsługę na najwyższym poziomie.
Nasze usługi
- Opieka prawna
- Tłumaczenie dokumentów
- Zarządzanie nieruchomością
- Zarządzanie wynajmem
- Projektowanie wnętrz
Znajdź
nas
Opinie klientów
